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短期现实和商业房地产长游戏

2021年1月5日

经过:弗雷德·伯克哈特(Fred D. Burkhardt)

可以轻微地说,商业房地产市场的直接和短期现实目前有些模糊。市场上发挥的最重要因素包括Covid-19病毒对商业房地产的影响以及华盛顿总统管理的变化。但是,像大多数海洋事件一样,景观的长期变化更具挑战性。

过去,商业房地产投资者根据长期预测而不是短期预测制定了计划。COVID-19的大流行已经颠覆了许多传统观念,对市场和房地产部门的预测变得困难,即使不是不可能。结果是必须使用高度投机的数据和信息做出决策。一些投资者会看到巨大的胜利,还有更多的胜利将至少造成适度的损失。

尽管经验丰富的投资者和房地产银行家以前被迫计划在压力下计划,但大流行代表了新的和未知的挑战。每个市场都有其风险和奖励,当前的市场也不例外。没有人有水晶球来确定一年,五年或10年内市场的外观。

以下是了解今年市场的可能危害和利益。我们将研究哪些行业领域正在增长,哪些行业持有自己的领域和挣扎。

零售

在大流行开始之前,零售业已经不稳定了。由于与感染控制相关的挑战,零售业现在必须处理其他问题,例如从关闭商店收取的租金有限。再加上现有的长期问题,零售业比以往任何时候都更加不稳定,并且可能会延续到明年。

预测今年年初预测,零售将能够克服联合挑战。当时,电子商务仍被视为竞争对手,但2020年零售利益越来越多地转移其业务在线上,以留在黑人中。对杂货和家庭产品等必需品的需求已转化为对某些企业的需求量很高。但是,在大型杂货店周围组织的购物中心已经看到了较小的副商店的损耗。

最大的零售问题之一是购物中心。毫无疑问,购物中心的业务已经被削弱了,尤其是由于J. Crew,Neiman Marcus和Jcpenney等大型零售利益的破产,它们通常为购物中心及其辅助商店提供了锚点,其中许多商店已关闭。流行后,有必要重塑购物中心,尤其是当消费者摆脱购物中心购物的习惯时。

从投资者的参考框架来看,最大的直接挑战是租金收集,特别是对于拥有单个租户的建筑物所有者,可能会拖累租金。次要中断取决于控制Covid,将取决于未知数,例如一次可以在商店或餐厅里有多少人,这一变量从州到州,县到县都不同。即使允许购物和用餐,许多消费者也可能会远离,选择不冒险参加室内活动的风险。

最近,一些分析师指出,大流行已经加速了所谓的“亚马逊效应”,这意味着更多的人将养成在线购物习惯,以实现更多产品。尽管零售业一直是高风险行业,但某些方面的销售抑郁症和更不稳定的恢复会更大。寻找基本商店以相当好的形状从大流行中出来,而购物中心和非必需的商店可以看到回到正常的摇摆道路。对于这些非必需和购物中心物业的投资者来说,现在可能不是一个好时机,现在考虑损失可能很大的时候出售。

工业的

尽管工业部门尚未毫发无损,但投资者报告说,他们对此仍然充满信心,并且在用于工业目的的租赁方面仍然有健康的需求。开发500,000平方英尺或更多平方英尺的仓库项目所需的时间可能长达24个月,因此这些项目的深远性质(尤其是在地平线上成功的疫苗候选者)中,这意味着开发可能会像往常一样继续。

在某些情况下,大盒子仓库的租金收款率在大流行有关的关闭期间仍保持近100%。然而,对于多租户工业物业而言,这张图片不那么乐观,租金收款在60%至80%之间,尤其是在小型企业租户中。这些企业是否在流行病中幸存下来还有待观察,并且将取决于他们的业务范围以及公司在关闭之前所在的财务状况。这也将取决于联邦或州流行辩护计划的未来援助。

全球商业房地产服务提供商Newmark指出,工业部门根据公司资产的位置而变化很大。暂停更严格的暂停国家可能会看到更多的中断。

“The full extent of the COVID-19 outbreak’s effects on industrial development have yet to be realized, but there likely will be fewer projects moving forward in the near term, notwithstanding the fact that the industrial sector is best positioned for success during the economic downturn due to the ramp-up in e-commerce,” according to Newmark.

办公室/商业广告

冠状病毒远程工作实验正在成为一种永久趋势,但在某个时候,员工将以与过去相匹配的人数返回办公室。虽然没有人确定劳动力何时会在办公室亲自工作的情况下返回前的数字,但预计将来将是几年。一些行业可爱游戏ayx安卓能会无限期地看到其劳动力部门仍然是虚拟和家庭的。

库什曼(Cushman&Wakefield)是世界上最大的房地产服务公司之一,他预测,直到2025年,全球办公室职位空缺才能恢复其前峰值峰值水平。关于办公室工作的未来,并试图衡量共同衰退的周期性影响和结构性影响,假设在家工作增加。

该公司关于全球房地产趋势的报告说:“在全球范围内,办公室的租赁基本面将在近期受到重大损害。”“联盟19日的经济衰退和结构性影响将导致全球2020年和2021年第三季度之间9580万平方英尺(MSF)的负净吸收。当发生8500万平方英尺的负面吸收时,这种影响大于大金融危机(GFC)的影响。”

这项研究预测,全球办公室空缺将从前期危机的10.9%上升到2022年第二季度的15.6%。在加拿大,加拿大,欧洲和美国的期间,吸收峰值1.205亿平方英尺。该公司对这些地区的预测,包括2020 Q2数字,是2.117亿平方英尺的负吸收峰值。

Cushman&Wakefield的首席经济学家兼全球研究负责人Kevin Thorpe告诉CNBC,全球Covid-19危机的影响将是重大的,但全球办公室租赁部门将“很大程度上是由于就业增长造成的。”

随着时间的流逝,随着经济转移到基于知识的专业服务经济,它将抵消灵活的劳动力趋势,库什曼和韦克菲尔德的研究得出结论。索普说:“但是在近期,办公室将面临重大挑战。”

同时,工作趋势将继续扩大。6月的S&P全球一项调查发现,有67%的IT决策者预计远程政策将长期或永久保留,这比在Covid-19的《大流行》开始时说的相同的38%的人数大幅增长。。

公司可能不会急于将所有工人带回办公室,这主要是因为他们经历的经济利益。全球工作场所分析的一项研究估计,典型的雇主每年可以节省每半遥不清的11,000美元。主要节省的结果是生产率提高,房地产成本降低,旷工减少和营业额以及更好的灾难准备。

节省成本也可能来自较低的薪水:约62%的美国工人表示他们愿意削减薪水以远程工作。

展望未来,员工返回办公室的速度将取决于他们对此的安全感。Edelman Trust晴雨表特别报告标题为“工作场所信托和冠状病毒”,发现只有一半的员工认为办公空间是安全的。员工告诉Edelman,他们对CEO和高级管理人员的信心最少,以领导重返工作岗位(只有14%)。

在此期间,一些公司正在利用大城市的办公空间讨价还价。例如,Facebook在2020年末签署了一项重大租赁协议,该协议供纽约市的老James A. Farley邮局大楼。亚马逊还扩大了在纽约的占地面积,在第五大道上购买了超过10亿美元的洛德和泰勒大楼,其中包括超过60万平方英尺的空间。

政治

总统职位从特朗普政府到拜登政府的变化可能会导致许多近期和长期变化。最紧迫的变化之一可能是对19020年结束时失控的共同大流行作出的响应。

由于许多州在案件中报告了巨大的潮流,因此所谓的第二波不仅到来了,而且没有显示放慢速度的迹象。拜登(Biden)扎根于竞选活动,停止爆发。为此,他可能会像许多其他国家一样寻求制定国家面具的授权。

尽管此举在一些美国人中可能在政治上不受欢迎,但强迫美国人在公共场合戴口罩可以通过帮助更多的企业保持开放的方式来促进经济。如果房地产投资者有助于控制疾病的传播,那么这样的授权对于房地产投资者来说可能是个好消息。没有广泛的面具授权,房地产空缺率将继续急剧上升。

从一个政府到下一个政府的不同经济政策也可能对房地产成果产生重大影响。最近,房地产投资者已经能够指望几次税收减免,其中之一是1031交易所,一个漏洞,该漏洞使投资者可以在不缴纳销售的资本利得税而无需缴纳资本利得的情况下将一块房地产卸载。估计有1031次交易所占全国所有商业房地产交易的20%。然而,拜登总统说,取消了1031交易所,这可能会导致房地产投资者看到其税收负担增加。

与许多行业一样,对投资者的爱游戏ayx安卓最高建议可能是“快点等待”。政治风正在改变,而且还没有人确定他们在吹什么方向。据Motley Fool说,大多数分析师建议投资者不要惊慌,因为拜登政府不会在泡沫中运作。

“他仍然需要参议院议员的支持来制定税法的更改,因此,直到他的提议真正揭露的话,可能已经有一段时间了 - ”“因此,房地产投资者应牢记拜登的建议,但不一定应该庆祝它们,或者恐慌。”T&ID

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弗雷德·伯克哈特(Fred D. Burkhardt)

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