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短期现实和商业地产的长期博弈

2021年1月5日

通过:Fred D. Burkhardt

商业地产市场当前和短期的现实情况,说得婉转一点,目前还有些模糊。市场上最重要的因素包括COVID-19病毒对商业地产的影响以及华盛顿总统任期的变化。但就像大多数剧变事件一样,更长期的地貌变化更难辨别。

在过去,商业地产投资者是根据长期预测而不是短期预测来制定计划的。2019冠状病毒病大流行在很大程度上颠覆了这一传统观点,使得对市场和房地产行业未来发展的预测即使不是不可能,也是非常困难的。其结果是,必须使用具有高度投机性的数据和信息来做出决定。一些投资者将看到巨大的收益,更多的投资者将看到至少是轻微的损失。

经验丰富的投资者和房地产银行家以前也曾在压力下被迫制定计划,但这次疫情带来了新的未知挑战。每个市场都有风险和回报,当前的市场也不例外。没有人有水晶球来判断市场在1年、5年或10年后会是什么样子。

以下是看待今年的市场可能的危险和福利。我们将看看哪些行业群体正在增长,这是一个持有自己的并且正在挣扎。

零售

在大流行开始之前,零售业已经不稳定了。由于与感染控制相关的挑战,零售现已开始兼顾其他问题,例如封闭商店的有限租金收集。结合现有的长期问题,零售业比以往任何时候都更加令人不安,并且可能会留在明年。

预测今年初提前预测零售将能够克服Covid挑战。电子商务随后仍然被视为竞争对手,但2020年仍然看到零售业越来越多地在网上移动他们的业务来留在黑色。对杂货和家居产品等必需品的需求已转化为对某些业务的高需求;然而,在大型杂货店组织的购物中心已经看到了较小的侧面商店的磨损。

最大的零售问题之一是购物中心。毫无疑问,购物中心业务已经大幅缩水,尤其是J. Crew、内曼•马库斯(Neiman Marcus)和JCPenney等大型零售企业的破产。这些企业通常是购物中心及其附属商店的支柱,但许多附属商店已经关闭。大流行之后,有必要对购物中心进行改造,尤其是在消费者已经摆脱了在购物中心购物的习惯的情况下。

从投资者的角度来看,当前最大的挑战是租金征收,尤其是对于那些只有一个租户的房屋业主来说,他们可能拖欠租金。二次中断取决于对COVID - 19的控制,它将取决于未知因素,比如商店或餐馆里一次能有多少人,这是各州和县与县之间不同的变量。即使购物和吃饭是允许的,许多消费者可能会远离,选择不承担室内活动的风险。

最近,一些分析师指出,大流行已经加速了所谓的“亚马逊效应”,这意味着更多的人将为更多的产品培养网上购物习惯。虽然零售始终是高风险的部门,但有些方面将在销售和更不稳定的恢复方面看到更大的萧条。寻找必要的商店以合理良好的形状出来的大流行,而商场和非必要商店可以看到振动器的路径恢复正常。对于这些非必需品和商场性质的投资者来说,当损失可能是重要的时,可能不是现在考虑销售的好时机。

产业

虽然工业部门并非毫发无损,但投资者报告称,他们对该行业仍有很大信心,工业租赁需求继续保持健康。开发占地50万平方英尺以上的仓库项目所需要的时间可能长达24个月,因此这些项目的影响深远——特别是即将成功的候选疫苗——意味着开发可能会像往常一样继续下去。

在某些情况下,在大流行相关的停机期间,大箱仓库的租金汇率仍处于近100%。然而,对于多租户工业物业,图片较少,租赁收集率低于60%至80%,特别是小商务租户。这些企业是否幸存下来仍然可以看到,并将取决于他们的业务线以及公司在停机前的哪种类型的财务形状。它还取决于联邦或州大流行救济方案的未来援助。

全球商业地产服务提供商Newmark指出,工业部门的差异很大,取决于公司资产的位置。那些实行更严格的禁令、阻止照常营业的州,很可能会出现更多的中断。

“COVID-19疫情的严重程度对工业发展的影响尚未意识到,但可能会有更少的项目在短期内前进,尽管事实上成功的工业部门是最好的定位在经济低迷时期由于电子商务业务的“根据纽马克。

办公室/商业

冠状病毒远程工作试验正在成为一种永久趋势,但在某一时刻,员工返回办公室的人数将与过去持平。虽然没有人能确定在办公室工作的劳动力数量何时会恢复到新冠肺炎前的水平,但有预测称这将在几年后。一些行业可爱游戏ayx安卓能会看到他们的劳动力部门永远保持虚拟和在家办公。

Cushman&Wakefield是世界上最大的房地产服务公司之一,预计全球办公空缺将不会返回到2025年的Covid峰值水平。对于研究,Cushman&Wakefield调查了世界各地最大的公司关于办公室工作的未来,并试图衡量Covid经济衰退的周期性影响和假设在家中的工作增加增加。

“全球范围内,办公室租赁基本面将在近期损坏,”根据公司全球房地产趋势的报告“。“Covid-19经济衰退和结构影响将导致95.8百万平方英尺(MSF)在全球2020 Q2和2021 Q3之间的负净吸收。当发生8500万平方英尺的负面吸收时,这种影响大于巨大的金融危机(GFC)。“

该研究预测,全球办公室空缺将从10.9%的预科危机危机增加到2022年第二季度的1.5.6%。该报告指出,对比度可能是西方国家的税率。在GFC,加拿大,欧洲和美国在美国,录得12050万平方英尺的吸收峰槽。该公司对这些地区的预测,包括2020年的Q2数字,负吸收峰到槽的21170万平方英尺。

凯文索普(Kevin Thorpe)凯文索普(Kevin Thorpe)凯文索普(Kevin Thorpe)CNBC总督索普(CNBC)凯文索普(CNBC)总督从全球Covid-19危机的影响将是重要的,但全球办公室租赁部门将在主要是由于就业增长而恢复“。

随着时间的推移,随着经济转向基于知识的,专业服务经济的转变,它将抵消灵活的劳动力趋势,Cushman&Wakefield的研究结束。“但在近期,办公部门将有重大挑战,”索普说。

与此同时,工作 - 从家庭趋势将继续扩大。6月份标准普尔全球调查发现,67%的IT决策者预计远程政策将长期或永久性地留在一起,这一表明在Covid-19大流行初期表示同样的38%。

公司可能不会急于让他们的所有工人回到办公室,主要是因为他们经历的经济利益。全球工作场所分析的一项研究估计,典型的雇主每年可以平均节省每年每年每年每年11,000美元。初级储蓄是生产力,降低房地产成本,降低缺勤和营业额,更好的灾害准备。

节省成本可能来自较低的工资:约62%的美国工人表明他们愿意将削减付费能够远程工作。

展望未来,员工重返办公室的速度将取决于他们觉得这样做有多安全。爱德曼信任度晴雨表题为“工作场所信任与冠状病毒”的特别报告发现,只有一半的员工认为办公场所是安全的。雇员告诉Edelman,他们对ceo和高级经理重返工作岗位的信心最低(只有14%)。

在临时,一些公司正在利用大城市的办公空间议价。例如,Facebook在2020年代末期为纽约市的老詹姆斯A. Farley邮局大楼签署了一项重大租赁协议。亚马逊还扩大了纽约的足迹,超过10亿美元购买了第五大道的主和泰勒建筑,其中包括超过60万平方英尺的空间。

政治

从特朗普政府到拜登政府的总统的变化可能导致一些近期和长期变化。最紧急的变化之一可能是响应Covid-19大流行,在2020年结束时肆虐。

随着许多国家报告了大规模飙升的情况下,所谓的第二波不仅到了,而且没有表现出放缓的迹象。拜登在为爆发中造成了他的竞选活动。为此,他可能会寻求建立国家面具授权,正如许多其他国家所做的那样。

虽然这一举措在政治上可能不受一些美国人的欢迎,但迫使美国人在公共场合戴口罩可以通过帮助更多企业保持开门营业,对经济产生重大提振。如果这有助于控制疾病的传播,那么对房地产投资者来说,这可能是一个非常好的消息。如果没有广泛的掩盖命令,房地产空置率将继续大幅上升。

从一个政府到下一个政府的不同经济政策也可能对房地产结果产生重大影响。最近,房地产投资者能够依靠几个税收休息,其中一个是1031交换,一个漏洞,允许投资者卸下另一个房地产,而无需支付资本获得销售税。据估计,1031次交易所占全国所有商业房地产交易的20%。然而,拜登总统曾谈过消除1031个交易所,这可能导致房地产投资者看到其税收负担崛起。

与许多行业一样,投资者的最爱游戏ayx安卓大建议可能是“匆忙等待”。政治风正在发生变化,没有人肯定的是他们吹的方向。据万案傻瓜说,大多数分析师建议投资者不要恐慌,因为拜登政府不会在泡沫中运作。

“他仍然需要参议院立法者的支持来研究税法的变化,所以这可能是一段时间,直到他的建议实际上来点亮 - 如果他们完全发生,”写了傻瓜的Maurie反击。“如此,房地产投资者应该牢记拜登的建议,但不一定才庆祝它们,或恐慌。”T&ID

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